房企中报所透露出来的亮点赛道

2024 年上市房企中报季已然落幕，迄今为止，一百余家上市房企发布了中期业绩报告。从业绩表现方面来看，上市房企在营业收入、毛利率、净利润等各项指标上普遍呈现下滑态势，其中七十六家上市房企实现盈利，八十七家出现亏损，亏损企业超过半数。

房地产市场的持续调整给房企的经营带来了巨大压力，传统的房地产开发销售业务在营收和利润方面出现断崖式下滑。在压力之下，越来越多的房企开始在传统业务之外探寻模式转型。从上市房企的半年报情况来看，尽管开发业务下滑明显，但商业地产运营、住房租赁、物业服务、房屋代建等业务对房企的经营形成了较强的支撑，不动产经营和服务成为了房企新的利润增长点。

一、商业地产成为房企的第二增长曲线

商业地产自 2017 年以来历经持续深度调整，逐步从大规模拿地的横向扩张模式向存量物业改造提升、轻资产运营模式转变，经营效益逐渐企稳回升。尽管整体房地产市场面临压力，但商业和零售部分展现出了较强的韧性，特别是一些商业地产龙头企业，凭借其持有的核心城市优质物业以及超强的经营能力，将商业地产打造成为企业的第二增长曲线。

以华润为例，上半年华润置地实现营业额 791.3 亿元，其中经常性收入合计 200 亿元。经常性收入虽然仅占总营业额的 25.3%，却贡献了 51.4% 的核心净利润，首次超过房地产开发销售业务，商业地产名副其实地成为了其第二增长曲线。在毛利率方面，其房地产开发销售毛利率仅为 12.4%，而经营性不动产业务毛利率达到了 71.5%。

招商蛇口的商业地产运营业务同样对公司业绩构成了强大支撑。2024 年上半年，公司实现营业收入 512.7 亿元，同比小幅下滑 0.33%。从分板块来看，开发业务实现 399 亿元，同比下滑 4.15%；资产运营板块实现 31 亿元，同比增长 13.05%，城市服务板块实现 82.7 亿元，同比增长 14.94%。

民营房企中的 “优等生” 龙湖集团上半年实现营业收入 468.6 亿元，其中运营及服务业务合计实现收入 131 亿元，占比 28%，同比增长 7.6%。虽然营收占比不足三成，但运营业务和物管服务却贡献了 68 亿元，在集团的利润构成中占比超过 80%。龙湖集团董事会主席兼首席执行官陈序平在中期业绩发布会上表示，预计到 2028 年年底，集团的经营性收入占比可以过半，届时龙湖整个业务将切换至新的发展模式。

商业地产对新城控股整体业绩的贡献率也在不断提升。“住宅 + 商业” 双轮驱动战略继续巩固新城控股在行业中的竞争优势。今年上半年，公司实现商业运营总收入为 62.12 亿元，同比增长约 19.44%；实现不含税物业出租及管理收入 58.04 亿元，占公司营业收入的 17%；物业出租及管理业务毛利 41.91 亿元，占公司总毛利由去年同期的 43% 提升至 57%；物业出租及管理毛利率达 72%。

“住宅 + 商业” 双轮驱动的还有越秀地产。上半年其商业物业总经营收入 13.31 亿，同比上升 4.8%；其中直接持有商业租赁收入 2.97 亿元，同比增长 41.3%；其余部分均由越秀房托所贡献。越秀地产与越秀房托构建的 “地产 + 基金” 双平台互动模式，有效实现了商业地产投融管退的完整链条，形成协同发展。

住宅开发龙头万科，今年在房地产市场遭遇重挫，上半年净亏损 98 亿元，但是从半年报数据来看，商业板块仍然是持续盈利的赛道。报告期内，万科商业业务（含非并表项目）营业收入 45.9 亿元，同比增长 6.7%。其中印力管理的商业项目营业收入 27.1 亿元，整体出租率 94.2%。

此外，央企龙头中海地产 2024 年上半年实现商业物业收入为 35.4 亿元，同比增长 20%。

二、住房租赁成为房企布局重点

房地产进入存量时代，建立 “租购并举” 的住房制度为我国住房租赁市场的发展创造了新机遇，也为房企业务转型开辟了新路径。新型城镇化过程中 3 亿新市民、城市低收入群体和年轻人的住房需求为住房租赁市场形成了强大支撑。央行在第二季度货币政策执行报告中表示，下阶段要继续发挥好支持政策对住房租赁产业的推动作用，完善住房租赁金融支持体系，同时充分调动市场化机构的积极性，通过更多社会资金的投入，建立可持续发展的商业模式，支持存量商品房去库存，助力推动房地产行业转型发展。

经历过 2015 年到 2018 年的非理性发展以及之后的大规模洗牌，长租房市场已逐步从无序发展回归理性和规范。从房企半年报可以看出，越来越多的房企将住房租赁作为持续深耕的赛道。

在长租公寓方面，招商蛇口已布局 19 个城市，已开业项目经营建筑面积约 133 万平方米，房源总数 3.24 万间；建设期项目规划建筑面积约 83 万平方米。2024 年上半年，招商蛇口长租公寓业务运营收入为 6.29 亿元，开业 1 年以上公寓出租率达 90%。报告期内公司以壹栈太子湾、壹栈林下两个优质项目为基础资产，开展基础设施公募 REITs 申报发行工作，目前已获相关部门审核通过。

在长租公寓市场，中海地产上半年实现营业收入 1.2 亿元，同比增长 57%。长租公寓布局城市 11 个，已开业项目 21 个，拓展总规模达 73 万平方米，6 个月以上房源出租率 96%。这一增长反映了中海地产在长租公寓领域的战略布局和市场扩展的成功，其长租公寓业务正在逐步成为公司收入的重要组成部分。

2018 年万科开始将住房租赁确定为核心业务。在需求萎缩、销售不畅的市场环境下，万科探索出的 “以售转租” 模式成为盘活存量资产的重要手段。从租赁住宅业务来看，上半年万科旗下 “泊寓” 实现营业收入 17.3 亿元，同比增长 5.3%。截至 6 月底，泊寓在全国 29 个城市共运营管理租赁住房 24.2 万间，累计开业 18.3 万间，集中式长租公寓的管理规模已经达到全国第一，出租率则达到了 95.2%。同时，万科长租业务运营效率、自有渠道建设及服务客户的能力得到了长足的提升，今年新拓展房源 1.5 万间，并在多个城市与国资国企达成了战略合作意向，未来合作总房源数超 2 万间。万科总裁、长租公寓事业部首席合伙人祝九胜表示，坚定地看好长租公寓这项业务，并始终把长租公寓作为万科的三大核心业务。

三、物业服务寻求摆脱对母公司的依赖

在房地产开发业务大幅下滑的背景下，房企物业服务板块表现可圈可点，虽然受大环境影响出现增收不增利的情况，但相比房地产开发销售依然要好很多。从半年报数据来看，物业服务核心业务呈现稳步增长态势。六十二家上市物业服务企业营收总额达到 1452.17 亿元，同比增长 6.25%。其中碧桂园服务和万物云分别以 210.46 亿元和 175.60 亿元的营收位居行业前两位，滨江服务则以 38.68% 的同比增速领跑行业。此外，德商产投服务、苏新服务、越秀服务、彩生活营收增速也分别达到 36.5%、31.1%、29.7%、28.5%，在行业中的表现较为亮眼。

上半年重点企业（剔除开发商出险及亏损的企业）基础物业服务毛利率 14.1%，比去年同期增长 0.1 个百分点，在行业压力较大的背景下逆势保持较好的效率。重点企业 2024 年上半年净利润同比增长 12%，与收入增速保持持平。其中华润万象生活净利润 19.2 亿元，稳居首位。

在管理规模上，披露数据的五十一家上市物企在管面积总值达到 77.12 亿平方米，同比增长 9.43%。其中碧桂园服务在管面积已突破 10 亿平方米大关，达到 10.56 亿平方米。

从半年报中还可以看出，物业服务企业正在逐步脱离母公司的业务依赖，呈现出独立发展的加速趋势。越来越多的企业强调经营和财务的独立性，通过减少对关联方业务的依赖，提升市场竞争力。恒大物业、融创服务、世贸服务等企业均显著降低了来自关联方的收入占比，加大了第三方市场的拓展力度。截至 2024 年 6 月 30 日，永升服务来自第三方的在管面积达 1.8 亿平方米，同比增长 10.9%，占总在管面积的比例为 74.4%。上半年卓越商企服务第三方业务收入同比增长了 17.0%，达到 12.5 亿元，占总收入的比重提升至 60%。相比 2023 年同期，第三方业务收入占比提高了 1.9 个百分点。

四、代建赛道从蓝海变为红海

房地产代建是房企轻资产转型的重要方向。据不完全统计，已有超过九十家企业涉足代建业务。随着龙头房企凭借品牌优势强势杀入，代建也从曾经的蓝海走向房企激烈竞争的红海。

面对激烈的市场竞争，不少企业转向政府代建领域寻求增长，政府代建的规模迅速扩大。2024 年上半年，TOP20 房企政府代建新增规模超过 2000 万平方米。华润置地、绿地控股、国贸地产、中天美好、宋都管理的代建业务中，政府代建面积占比超 60%。上半年华润置地城市代建业务实现营业额人民币 3.9 亿元，期末在管项目 358 个，上半年新增政府代建签约面积排名行业第二。随着城中村改造、保障性住房建设等 “三大工程” 的启动，政府代建项目将继续受到高度重视，行业预计将持续增长。

在商业代建领域，绿城管理的优势地位依然明显。上半年绿城管理实现营业收入 16.7 亿元，同比增长 7.79%，毛利率依然维持在 51.52% 的高位。特别是商业代建对营收贡献超过 78.4%。报告期内净利率同比微降 0.4 个百分点至 29.42%，归母净利率 30.02%，同比微降 0.6 个百分点，虽然同比有所回落，但在激烈的市场竞争中依然表现出较强的盈利能力。

作为综合实力 TOP10 的房企，新城控股也已成立了代建、代管业务平台 “新城建管”，持续拓宽发展赛道。背靠母公司的战略布局与资源积累，新城建管已基本实现全国化布局。截至 6 月末，新城建管累计管理项目超 90 个、总建筑面积超 1300 万平方米，累计商业综合体管理项目超 50 个，上半年新增签约面积超 352 万平方米。

龙湖龙智造也是近两年快速崛起的代建品牌，今年上半年，其新增代建类项目 26 个，总建筑面积为 432 万平方米。截至目前，龙湖龙智造已经累计获取代建类项目超 110 个，总建筑面积超过 2100 万平方米，上半年实现代建项目销售 40 亿元。

房地产市场的深度调整给房企经营带来了巨大压力，同时也迫使房企尽快做出战略调整，寻找新赛道，探索新模式，提升新技能，从客观上加速了房地产新模式的形成。